LE DISPOSITIF :
Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels LMP ou non professionnels (LMNP), les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés.
Elles sont à ce titre imposées aux Bic (Bénéfices Industriels et commerciaux).
LE NOUVEAU REGIME DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS DES RESIDENCES MEUBLEES :
En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme
préalablement en vigueur, un nouveau dispositif codifié à l’article 199 septvicies du CGI est mis en place par la Loi de finances.
Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui
réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :
PERSONNES CONCERNEES :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction
d’impôt (pas d’acquisition possible par une société). L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des
logements dont le droit de propriété est démembré.
OPERATIONS CONCERNEES :
- Acquisition d’un logement neuf : les logements neufs s’entendent des immeubles à usage
d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
- Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement : pour le bénéfice de la réduction
d’impôt, aucune condition de délai d’achèvement n’est exigée.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une
réhabilitation ou d’une rénovation : la réhabilitation ou la rénovation s’entend des travaux qui
permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques
prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet d’une
réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués cidessus,
aucune condition de délai de réalisation des travaux n’est exigée.
LOGEMENTS CONCERNES :
- Logement faisant partie d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles : ce
sont les logements compris dans les établissements de services sociaux et médico-sociaux qui
accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui leurs apportent des services
définis (notamment les EHPAD).
- Logement faisant partie d’une structure affectée à l’accueil familial salarié.
- Logement faisant partie d’une résidence avec services pour étudiants : des précisions sont
à paraître quant à la définition précise des résidences éligibles.
- Logement faisant partie d’une résidence de tourisme classée : ce type est défini par l’arrêté
du 14 février 1986 modifié. Le champ de la réduction d’impôt étant élargi à ces résidences, il y a
fort à parier que l’administration sera particulièrement vigilante dans les processus de classement
et que les résidences n’ayant pas une réelle vocation d’hébergement touristique (les résidences
affaires par exemple) ou ne pouvant répondre formellement aux obligations de promotion
touristique à l’étranger ne puisse obtenir ce classement.
- Logement faisant partie d’un établissement de soins : ce sont les logements compris dans
les établissements de santé qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée.
A la lecture de ces premiers textes, il apparaît donc que ne seraient pas éligibles au nouveau dispositif
à la fois les résidences séniors mais aussi les résidences para-hôtelières de type résidence-affaires.
MODALITE D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT :
- engagement de location : les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location
meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant, celle-ci doit prendre effet dans le mois qui suit
la date d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
- l’activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle et les revenus tirés de
la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
FAIT GENERATEUR DE LA REDUCTION D’IMPOT :
Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet
d’une réhabilitation, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou
de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces
travaux.
MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPOT :
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (en principe prix d’acquisition
majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, TPF).
Pour les logements à rénover, elle est calculée sur le prix de revient des logements majoré du montant
des travaux.
Le taux de la réduction d’impôt est de 5 %, le montant annuel de la réduction d’impôt ne peut
excéder 25 000 €.
En pratique : un contribuable investissant dans une résidence acquise en VEFA en 2009 et livrée en
2009 et ce pour une base de 150 000 € bénéficiera d’une réduction d’impôt sur les
revenus de 2009 d’un montant de 7 500 €.
AMORTISSEMENT DES BIENS :
Pour les biens bénéficiant de la réduction d’impôt, la base d’amortissement des immeubles est minorée
de 15 %.
REPORT DES DEFICITS :
Les modalités d’imputation des déficits de l’ensemble des loueurs en meublé non professionnels sont
modifiées. Ils ne sont plus imputables sur les autres revenus industriels et commerciaux non
professionnels mais sur les bénéfices retirés d’une activité de location meublée. En contrepartie, le délai
d’imputation est porté à dix ans.
MESURE TRANSITOIRE :
Afin de ne pas pénaliser les programmes en cours, le texte prévoit que la réduction d’impôt s’applique
également aux acquisitions :
- de logements neufs dans des résidences de tourisme non classées ayant fait l’objet d’une
déclaration d’ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009, lorsque cette acquisition intervient à
compter de cette date et au plus tard le 31 décembre 2010.
- de logements achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier 2009 ayant fait l’objet d’une
réhabilitation ou d’une rénovation au titre de laquelle une demande de permis de construire ou
une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 et
situés dans une résidence de tourisme au titre de laquelle une demande de permis de construire
ou une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 et
dans laquelle au moins un logement a été acquis ou réservé au cours de la même période,
lorsque cette acquisition intervient à compter du 1er janvier 2009 et au plus tard le 31 décembre
2010.
PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES :
La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches
fiscales. On rappelle que ce plafond est fixé à 25 000 € majoré de 10 % du revenu servant de base au
calcul de l’impôt sur le revenu.
